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COUR DU QUÉBEC
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CANADA
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PROVINCE DE QUÉBEC
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DISTRICT DE
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MONTRÉAL
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LOCALITÉ DE
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MONTRÉAL
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« Chambre
civile »
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N° :
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500-02-110349-029
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DATE :
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25 juillet
2003
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SOUS LA PRÉSIDENCE
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L’HONORABLE
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GÉRALD LOCAS,
J.C.Q.
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9021-6714 QUÉBEC
INC.,
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Partie requérante
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c.
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9069-5834 QUÉBEC
INC.,
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Partie intimée
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JUGEMENT
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[1]
La requérante, propriétaire d'un immeuble
commercial situé sur la rue St-Denis à Montréal
demande l'éviction de l'intimée qui occupe sans
droit un restaurant dans l'immeuble après
l'expiration d'un bail le 31 juillet 2002.
L'intimée prétend pour sa part que le bail de trois
ans qui a expiré en juillet 2002 s'est renouvelé au
même prix en vertu d'une option contenue dans ce
bail. Elle se porte demanderesse
reconventionnelle pour réclamer des dommages consécutifs
à une infiltration d'eau provenant de l'étage supérieur
occupé par un hôtel.
[2]
La clause litigieuse est rédigée comme suit:
«OPTION
OF RENEWAL
The tenant shall have a
first option to renew the lease for a period of three
(3) years and a second option to renew for a period of
two (2) years at the term of the present lease, under
the same terms and conditions except for the rent.
For the first period of renewal the lessor will fix
the rent for that three (3) years period on which the
lessee will have the right of first refusal. For
the second renewal period of two (2) years both the
lessor and the lessee shall agree on the next rent.»
[3]
L'interprétation que l'intimée fait de cette
clause est la suivante. En vertu de la première
phrase, le locataire a un droit d'option pour
renouveler le bail pour deux périodes consécutives
de trois et deux ans et il n'y est point question
d'entente à cet effet. Le deuxième paragraphe
mentionne que pour la première période de
renouvellement de trois ans, le locateur fixe le prix
qui peut être refusé par le locataire. Le
troisième paragraphe stipule que pour la seconde période
de renouvellement de deux ans, il faut l'accord des
parties quant au montant du loyer. En l'instance
dit-elle, elle a exercé son option en avisant le
locateur par écrit dans le délai prévu au bail et
celui-ci n'a fixé aucun montant de loyer, de telle
sorte qu'elle a droit de continuer à occuper les
lieux pour une période de trois ans pour le même
loyer que celui du bail initial, c'est-à-dire 3 600$
par mois.
[4]
La requérante soumet pour sa part que la
clause en litige ne permet le renouvellement du bail
que si les parties s'entendent sur le nouveau loyer à
être fixé tant pour la première période de
renouvellement que pour la seconde. Le Tribunal
lui donne raison pour les motifs qui suivent.
[5]
Il convient tout d'abord de préciser que
l'expression «right
of first refusal» ne signifie pas le droit du
locataire de refuser de payer le nouveau loyer demandé
par le locateur. Cette expression, qui n'a guère
de sens dans le langage courant, appartient au langage
juridique et est défini dans de Dictionnary of
Canadian Law (Second Edition, Carswell)
comme suit:
«RIGHT OF FIRST
REFUSAL: The party who grants a right of
first refusal merely agrees that should he decide to
enter a certain type of contract he will first offer
to do so with the holder of the right of first
refusal: The right of first refusal
requires that an offer must first be made as
precondition to the exercise of the right, whereas an
option consists of a continuing and irrevocable offer
open to the optionee's acceptance.»
[6]
En l'instance, la preuve n'a révélé
l'existence d'aucune offre de la part d'un tiers
(locataire éventuel) mais s'il y en avait eu, le
locateur aurait été dans l'obligation de la
soumettre tout d'abord à l'intimée qui aurait eu le
droit d'offrir le même montant de loyer et exercer
ainsi son option de renouvellement pour une première
période de trois ans.
[7]
En l'absence d'une offre de louer de la part
d'un tiers, il n'y a pas lieu à l'application d'un «droit
de premier refus» (right of first refusal) et
il appartient aux parties de s'entendre sur un nouveau
loyer que le locateur peut demander et que le
locataire peut accepter ou refuser après négociation.
En ce qui concerne la période subséquente de deux
ans, il faut également une entente entre les parties
quant au loyer sauf que le locateur peut accepter
l'offre d'un tiers sans avoir à l'offrir au locataire
puisque ce dernier n'a pas de «droit de premier refus»
pour cette période. Dans tous les cas, il est
donc certain que le bail ne peut être renouvelé sans
un accord entre les parties relativement au loyer
futur. On comprend pourquoi la jurisprudence et
la doctrine s'entendent pour dire que ce genre de
clause de renouvellement de bail devrait être évitée
puisqu'elle ne constitue pas réellement une option
mais plutôt une simple invitation à négocier un
nouveau bail, mention tout à fait inutile dans un
contrat. Le Tribunal fait siens les propos du
juge Jean-Claude Nolin dans la cause de Pétroles
Farand Inc. c. Ultramar Canada Inc., (C.S.), Montréal,
500-05-002827-911, qui expriment très bien l'état du
droit à cet effet:
«Une clause de
renouvellement d'un bail commercial, et qui comporte,
comme en l'espèce, que le prix du loyer reste à négocier
avant que le renouvellement lui-même intervienne, amène
à considérer pareille convention comme étant vide
d'application ou d'exercice, parce qu'il y a absence
d'une obligation d'exécuter. Traitant de
l'option de renouvellement comportant pareille
absence, maître Louise Thibault rappelle:
"c)
…
d'éviter
les clauses à l'effet que le bail sera renouvelé à
l'option de l'une des parties, au loyer qui sera alors
fixé du consentement des parties, puisque ces clauses
sont sans effet, et que la jurisprudence a décidé
qu'elles ne constituaient pas de véritables options.
Voir Place Lebourgneuf Inc., c. Autodrome de Val
Bélair Inc., [1985] C.A. 364."
(p.
192)
Les
tribunaux sont rarement appelés à discuter d'une
pareille convention, mais déjà notre cour, dans le
jugement Vanier c. Entreprises Shannard,
retient que:
"La
lecture de la clause de renouvellement laissant une
discrétion «d'entente mutuelle» représente
davantage une intention de négocier un nouveau bail
qu'un renouvellement automatique laissé au choix du
locataire…"
(p.
115)
Dans
l'arrêt Place Lebourgneuf (déjà cité),
lequel infirme C.S. 200-05-004091-81, du 30 juin 1982
(non rapporté), la Cour d'appel, sur division, décide
à la majorité, relativement à une convention de
renouvellement analogue à celle qui est soumise ici,
que:
"Telle
que rédigée, la clause de renouvellement constituait
tout au plus un droit de premier refus en faveur de
l'intimée (la locataire), mais soumis à la condition
essentielle que les parties en viennent à une
entente…"
(p.
365)
"Car
un droit de reconduction sujet à un accord sur chacun
des termes et conditions laisse le bailleur libre de
proposer tous les termes et conditions qui lui
plaisent, y compris ceux que ne peut accepter le
locataire, et donc à toutes fins utiles de lui
refuser la reconduction sauf le droit de premier refus
au cas de location possible à un tiers à des
conditions, par hypothèse, acceptables au
locataire."
(p.
366)
"Lorsque
les termes et conditions du renouvellement d'un bail
doivent faire l'objet d'une nouvelle entente, c'est en
réalité un nouveau bail qu'il faut négocier.
…
À
toutes fins fins utiles, cette clause, telle que rédigée,
laissait (le locateur) libre de ne pas consentir au
renouvellement."
(p.
368)
[8]
L'intimée en l'instance a d'ailleurs exprimé
d'une certaine façon qu'elle était consciente de la
nécessité d'un consentement mutuel sur un nouveau
loyer lorsqu'elle a offert, le 2 avril 2002, (pièce
R-14) un loyer supérieur au loyer précédent mais
inférieur à celui demandé par la requérante au
montant 6 500$ par mois.
[9]
Contrairement à ce que soumet l'intimée, la
deuxième phrase de la clause litigieuse ne signifie
pas que le locateur a l'obligation de «fixer» un
loyer que le locataire a tout simplement le droit de
refuser pour pouvoir continuer à jouir du même loyer
qu'auparavant. Ceci n'aurait évidemment aucun
sens. Les mots «on
which the Lessee will have the right of first refusal»
ne réfèrent pas au loyer demandé par le locateur
mais plutôt à la période de trois ans du premier
renouvellement.
[10]
Bref, le consentement mutuel des parties était
nécessaire pour le renouvellement du bail se
terminant le 31 juillet 2002. Même avec
un tel consentement sur le loyer, il s'agirait
davantage d'un nouveau bail plutôt que d'un
renouvellement de bail. Le Tribunal considère
donc qu'en l'instance, l'intimée occupe les lieux loués
sans bail depuis le 1er août 2002 étant
donné qu'aucune entente n'est intervenue entre les
parties sur le loyer à être payé à compter de
cette date. La requête en éviction est en conséquence
bien fondée. L'objection formulée quant à la
production du rapport d'expertise R-23 est maintenue
pour absence de pertinence. Les objections
formulées quant à la production des pièces C-5 et
C-8 sont maintenues parce que ces documents n'ont
jamais été portés à la connaissance de la partie
adverse et ne lui ont pas été dénoncés conformément
au Code de procédure civile.
[11]
Quant à la demande reconventionnelle en
dommages suite à l'infiltration d'eau provenant de l'étage
supérieur de l'immeuble, elle doit être rejetée
pour les motifs qui suivent. L'intimée n'a
jamais mis la requérante en demeure de remédier à
la situation avant la prise des procédures alors que
les troubles existaient depuis environ 3 ou 4 ans.
Elle n'a pas davantage montré les factures de réparation
à la requérante et l'abondante correspondance échangée
entre les parties entre le 15 octobre 2001 et la prise
des procédures le 23 août 2002 ne fait aucunement état
de la survenance de tels dommages. La plus
importante partie des factures réclamées sont
d'ailleurs prescrites. Également, le bail
original (R-1) contient une clause de non
responsabilité rédigée comme suit:
«11. Not to hold the
Lessor responsible for any damages, loss or annoyance
caused to the Lessee, through negligence or otherwise
by neighbours or the occupants of any premises
adjacent to the hereby leased premises.»
POUR
CES MOTIFS, LE TRIBUNAL:
DÉCLARE
que l'intimée occupe sans bail et illégalement
l'immeuble situé au 2000, rue St-Denis à Montréal
depuis le 1er
août 2002.
ORDONNE l'éviction de l'intimée, ses
officiers, administrateurs, employés et représentants,
de l'immeuble ci-dessus dans les 90 jours suivant la
date du présent jugement;
AUTORISE la requérante et ses représentants
à changer les serrures et le système d'alarme s'il y
a lieu, de l'immeuble ci-dessus;
LE TOUT, avec dépens;
REJETTE la demande reconventionnelle de l'intimée
avec dépens.
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GÉRALD
LOCAS. J.C.Q.
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Me Harry
DiKranian
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STERNTHAL
KATZNELSON & AL
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Procureurs
de la partie requérante
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Me Louis
Brunet
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GAGNON
BRUNET
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Procureurs
de la partie intimée
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Date
d’audience :
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Les 26 mai
et 27 juin 2003
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