COUR D'APPEL   PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL   No de dossier: COUR D'APPEL 500-09-012526-026 No de dossier: PREMIÈRE INSTANCE (500-05-070896-020)   PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE   DATE : 30 OCTOBRE 2003
CORAM : LES HONORABLES JUGES		PAUL-ARTHUR GENDREAU, J.C.A. BENOÎT MORIN J.C.A. PIERRETTE RAYLE, J.C.A.
PARTIE(S) APPELANTE(S)		AVOCAT(S)
CITÉ NORDELEC INC.		Me RONALD L. STEIN (DeGRANDPRÉ, CHAIT)
PARTIE(S) INTIMÉE(S)		AVOCAT(S)
9087-0593 QUÉBEC INC.		Me HARRY DIKRANIAN (STERNTHAL, KATZNELSON ET ASS.)
NATURE DE L’APPEL :	ANNULATION DE BAIL
En appel d’un jugement rendu le par l’honorable juge de la Cour district de		20 JUIN 2002 JEAN-JACQUES CRÔTEAU SUPÉRIEURE MONTRÉAL
GREFFIER : ROBERT OSADCHUCK			SALLE : 17.08

 

AUDITION

15H00 ARGUMENTATION DE ME STEIN

15H40 ARGUMENTATION DE ME DARKANIAN

16H15 RÉPLIQUE DE ME STEIN

16H20 SUSPSENSION

16H55 REPRISE

 

PAR LA COUR

 

ARRÊT

 

[1]                La partie de la clause du bail que nous devons interpréter est rédigée ainsi :

Dans les soixante (60) jours de la réception de l'avis de renouvellement, le BAILLEUR avisera le LOCATAIRE que le présent bail sera renouvelé aux mêmes conditions, à l'exception du loyer de base qui sera établi au taux du marché pour des espaces similaires dans l'Édifice.

À défaut d'une entente sur ce nouveau loyer de base ou d'entente sur tout autre modification ou modalité , trois (3) mois avant la fin du terme le bail prendra fin à la fin du terme sans autres représentations.

[2]                Cette disposition obligeait les parties à négocier et prévoyait clairement le résultat de l'échec des pourparlers : là fin du bail.

[3]                Toutefois, le juge bien que constatant l'impasse des négociations, a décidé de fixer le nouveau taux de loyer en adoptant la proposition du locataire. Il a aussi conclu que le locateur était de mauvaise foi, plus spécialement parce qu'il aurait ignoré le bail enregistré.

[4]                Il s'exprime ainsi :

Ce bail inscrit sur un registre foncier à l'égard de l'immeuble de l'intimée était et est réputé connu de cette dernière quand elle a acheté l'immeuble en mai 2000.

Il s'agit ici d'une présomption absolue de connaissance, donc de mauvaise foi présumée si l'intimée Nordelec ignore le bail. Ceci est un élément essentiel pour lui faire perdre ses droits d'invoquer l'article 9.1, alinéa 3, à l'égard de la requérante.

[5]                Avec égards, le bailleur n'a jamais ignoré le contrat, bien que son interprétation de la clause litigieuse différait de celle de son co-contractant. Ce fait ne peut permettre de conclure que le locateur était de mauvaise foi.

[6]                La base des négociations pour le nouveau loyer devait être le taux du marché. Or, pour cela, le locateur a fait état de propositions de baux par des sociétés de restauration, l'activité du locataire. L'intimée, pour sa part, s'est contentée de se référer à un très court échantillonnage des baux de certains locataires engagés dans des activités autres que celles de l'intimée et dont l'espace était situé à des étages supérieurs pour définir le prix du marché. Cette différence d'approche ne justifiait pas de dégager une conclusion défavorable à l'appelant, d'autant que la méthode utilisée par le locataire est celle qui reflète le moins bien le taux du marché.

[7]                Cela dit, le juge aurait dû constater l'impasse des négociations et appliquer la sanction convenue par les parties et inscrite au dernier alinéa de la clause 9.1, la terminaison du bail.

[8]                POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[9]                ACCUEILLE l'appel, avec dépens dans les deux cours ;

[10]           CASSE le jugement de la Cour supérieure ; et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être prononcé :

REJETTE la requête de l'intimée relative à la fixation de loyers ;

ACCUEILLE la contestation et demande reconventionnelle amendée ;

[11]           DÉCLARE le bail du 30 juillet 1997 et visant le 1751 Richardson, suite 1153, Montréal, terminé ;

[12]           ORDONNE à l'intimée de quitter les lieux dans les 60 jours du présent arrêt et, suivant la suggestion de l'appelante, oblige le locataire à respecter les conditions actuelles de location durant cette période intérimaire.

 

	PAUL-ARTHUR GENDREAU, J.C.A.
	BENOÎT MORIN J.C.A.
	PIERRETTE RAYLE, J.C.A.